Die Wohnkosten in Vorarlberg steigen rasant – aber wer erhält tatsächlich Unterstützung, und wie hat sich das in den letzten Jahren verändert? Eine WIFO-Studie beleuchtet, in welchen Bereichen die Wohnkosten am stärksten steigen, wie sich die Fördermittel verteilen und wie effektiv die Maßnahmen unterschiedliche Einkommensgruppen erreichen.
Wohnen wird teurer, die Förderung stagniert
Die Wohnkosten in Vorarlberg steigen seit Jahren schneller als die Einkommen. Zwischen 2011 und 2024 erhöhten sich die Quadratmetermieten (inklusive Betriebskosten) um 61 Prozent, die nominellen Primäreinkommen der Haushalte legten im selben Zeitraum um 39 Prozent zu. Auch Wohneigentum wurde in allen vier Bezirken erheblich teurer, in den meisten Segmenten um 60 Prozent und mehr. Die Wohnbauförderung hat diese Lücke nicht geschlossen. Die Ausgabenentwicklung blieb im vergangenen Jahrzehnt weitgehend flach, mit 172 Millionen Euro im Jahr 2024 ist sie aber jedenfalls das Kernstück der Wohnbaupolitik. Davon entfielen 24 Prozent auf die Wohnbeihilfe, rund 42 Prozent auf die Eigentumsförderung privater Haushalte und rund 34 Prozent auf gemeinnützige Bauträger. Umgelegt auf die Zahl der begünstigten Haushalte gibt Vorarlberg mit rund 960 Euro pro Jahr deutlich mehr aus als der Bundesschnitt mit 600 Euro. Ungewöhnlich ist im Bundesländervergleich vor allem auch das hohe Gewicht der Wohnbeihilfe. Bei welchen Haushalten kommt dieses Geld an?
Was untersucht wurde
Die Studie betrachtet drei Förderschienen:
- Wohnbeihilfe als direkten Transfer an Haushalte
- Eigentumsförderung in Form vergünstigter Landesdarlehen für selbst genutztes Wohneigentum
- sozialen Wohnbau, das sind Wohnungen von Gemeinden und gemeinnützigen Bauvereinigungen
Die Wohnbeihilfe kommt vorrangig bei niedrigen Einkommen an
Um die Verteilungswirkung der Wohnbeihilfe sichtbar zu machen, wurden die untersuchten Haushalte in drei gleich große Einkommensgruppen (Terzile/Drittel) geteilt.
81 Prozent der rund 9.100 Bezieher:innenhaushalte in Vorarlberg gehören dem untersten Einkommensdrittel an, 16 Prozent dem mittleren und 3 Prozent dem oberen. Auf das unterste Drittel entfallen 78 Prozent des ausgezahlten Volumens (Grafik 1). Das ist keine Vorarlberger Besonderheit, denn österreichweit stammen 76 Prozent der Bezieher:innenhaushalte aus dem untersten Drittel und 72 Prozent der Mittel fließen dorthin. Vorarlberg unterscheidet sich vor allem bei Reichweite und Höhe der Leistung. Rund 5 Prozent aller Vorarlberger Haushalte beziehen Wohnbeihilfe (Österreich: 3,7 %) und die Unterstützung beträgt im Schnitt 4,4 Euro pro m² und Monat gegenüber 3,1 Euro im Bundesschnitt. Zugenommen hat die Überschneidung mit der bedarfsorientierten Mindestsicherung. Rund 30 Prozent der Wohnbeihilfe-Haushalte beziehen auch Mindestsicherung, ihre Zahl hat sich seit 2015–2017 nahezu verdoppelt. Ansonsten spiegelt die Struktur der Bezieher:innen weitgehend die Gesamtbevölkerung. Deutlich überrepräsentiert sind Haushalte ohne österreichische Staatsbürgerschaft mit 34 Prozent der Bezieher:innenhaushalte (Bevölkerungsanteil: 20 %); Haushalte mit Kindern beziehen dagegen seltener Wohnbeihilfe, als ihr Anteil erwarten ließe.
Eigentumsförderung begünstigt höhere Einkommen – und schrumpft!
Bei den Wohnbaudarlehen für privates Eigentum fällt die Verteilung anders aus. Rund 12.000 Vorarlberger Haushalte hatten 2022–2024 ein Landesdarlehen laufen, das sind 6,9 Prozent aller Haushalte (Österreich: 4,9 %). Die Bezieher:innenhaushalte verteilen sich breiter über die Einkommensgruppen, mit Schwerpunkt in der Mitte und oben: 21 Prozent gehören dem untersten, 44 Prozent dem mittleren und 35 Prozent dem obersten Drittel an. Beim Volumen verschiebt sich das Bild weiter nach oben. 46 Prozent der ausstehenden Darlehenssummen entfallen auf das oberste Einkommensdrittel, nur 12 Prozent auf das unterste. Entsprechend steigt auch der monatliche Zinsvorteil mit dem Einkommen, von 0,4 Euro pro m² im untersten auf 0,9 Euro im obersten Drittel.
Noch stärker fällt der Bedeutungsverlust dieser Förderschiene ins Auge. Die Zahl der Haushalte mit laufendem Wohnbaudarlehen sank von rund 30.500 (2011–2013) auf rund 12.000 (2022–2024), ein Rückgang um 60 Prozent. Die Zusicherungen für privates Eigentum gingen zwischen 2010 und 2023 um 65 Prozent zurück. Gleichzeitig hat sich die durchschnittliche Darlehenshöhe pro Quadratmeter Wohnfläche von rund 360 auf 650 Euro fast verdoppelt, es erhalten also weniger Haushalte höhere Darlehen. Der Anteil der Landesdarlehen an der gesamten Hypothekarsumme der Vorarlberger Haushalte fiel von 30 Prozent auf 12 Prozent.
Der soziale Wohnbau ist treffsicher, aber klein
Gemessen an den geförderten Haushalten ist der soziale Wohnbau inzwischen die größte Säule der Vorarlberger Wohnbauförderung. Rund 23.400 Haushalte leben in Wohnungen von Gemeinden oder gemeinnützigen Bauvereinigungen. 60 Prozent von ihnen gehören dem untersten Einkommensdrittel an, 30 Prozent dem mittleren und 10 Prozent dem obersten. Damit ist die Konzentration auf niedrige Einkommen wesentlich stärker als österreichweit, wo 43 Prozent der Haushalte im sozialen Wohnbau aus dem untersten Drittel stammen. Für den Mietvorteil, also das Fördervolumen, ergibt sich ein nahezu identisches Bild (Abbildung 1). Vulnerable Gruppen sind stark vertreten. Haushalte mit Kindern stellen 46 Prozent der Haushalte im sozialen Wohnbau (Österreich: 31 %), Alleinerziehende 14 Prozent und Haushalte ohne österreichische Staatsbürgerschaft 30 Prozent.
Der Mietvorteil gegenüber vergleichbaren Wohnungen am privaten Markt beträgt durchschnittlich 2,9 Euro pro m² und Monat oder rund 188 Euro pro Wohnung und ist in allen Einkommensgruppen nahezu gleich hoch. Weil die privaten Marktmieten stark gestiegen sind, hat sich dieser Vorteil seit 2011–2013 (1,7 Euro pro m²) deutlich erhöht. Begrenzt ist das Instrument durch seine Größe. Nur 13 Prozent der Vorarlberger Haushalte wohnen im sozialen Wohnbau, österreichweit sind es 24 Prozent. Der Bestand ist seit 2011–2013 zwar um knapp 30 Prozent gewachsen und damit stärker als im Bundesschnitt. Um zum nationalen Niveau aufzuschließen, wären aber rund 19.000 zusätzliche Wohnungen nötig.
Die Förderung verteilt stärker um und erreicht weniger Haushalte
Zählt man die finanziellen Vorteile aller drei Schienen zusammen, ergibt sich für Vorarlberg ein Entlastungsvolumen von rund 96 Mio. Euro pro Jahr. Davon fließen 61 Prozent an das unterste Einkommensdrittel, 28 Prozent an das mittlere und 11 Prozent an das oberste. Österreichweit ist die Verteilung deutlich flacher (44 %, 33 % und 23 %). Vorarlbergs Wohnbauförderung ist heute auch wesentlich stärker auf niedrige Einkommen konzentriert als vor gut zehn Jahren, als 55 Prozent der Vorteile ins unterste Drittel gingen. Das liegt am Strukturwandel der Förderlandschaft (Abbildung 2). Die Eigentumsförderung, auf die 2011–2013 noch mehr als die Hälfte der begünstigten Haushalte entfiel, ist stark geschrumpft, während der soziale Wohnbau und die Wohnbeihilfe an Gewicht gewonnen haben. Auf den sozialen Wohnbau entfallen inzwischen über die Hälfte der finanziellen Vorteile. Zugleich ist die Zahl der geförderten Haushalte (über alle Förderschienen hinweg) von rund 60.000 auf 45.000 gesunken, obwohl der geförderte Mietwohnbau ausgebaut wurde.
Die Studie bezieht erstmals auch die Finanzierungsseite ein. Der Wohnbauförderungsbeitrag, eine Abgabe von 1 Prozent der Lohnsumme, wird zu 56 Prozent vom obersten Einkommensdrittel getragen und zu 11 Prozent vom untersten (siehe Tabelle). Stellt man Beitrag und Nutzen gegenüber, erweist sich die Wohnbauförderung in Vorarlberg als deutlich umverteilende Maßnahme, stärker noch als im österreichischen Durchschnitt.
Anteil an den finanziellen Vorteilen der Wohnbauförderung und am Wohnbauförderungsbeitrag nach Einkommensterzil, Durchschnitt 2022–2024 (in %)
| Anteil an den finanziellen Vorteilen | Anteil am Wohnbauförderungsbeitrag | |||
| Vorarlberg | Österreich | Vorarlberg | Österreich | |
| 1. Terzil | 61 | 44 | 11 | 11 |
| 2. Terzil | 28 | 33 | 33 | 31 |
| 3. Terzil | 11 | 23 | 56 | 58 |
Quelle: WIFO-Berechnungen (Klien/Kusmenko, 2026)
Fazit
Die Untersuchung zeigt einige Besonderheiten der Vorarlberger Wohnbauförderung, die aus wohnungspolitischer Sicht hinterfragenswert sind: Die Wohnbeihilfe weist in Vorarlberg eine hohe Treffsicherheit auf und kann als kurzfristige soziale Absicherung dienen, sie hat aber in Vorarlberg ein außergewöhnlich hohes Gewicht. Zudem läuft die aktuelle Ausgestaltung Gefahr, die Preisdynamik am Wohnungsmarkt selbst anzuheizen – einschlägige ökonomische Literatur liefert dazu Beispiele aus anderen Ländern.
Langfristig betrachtet ist eine stärkere Gewichtung des sozialen Wohnbaus in Vorarlberg ökonomisch sinnvoll und nachhaltiger. Besonders weil Vorarlberg hier dem österreichischen Durchschnitt hinterherhinkt, sind hier ungenutzte Potenziale zu heben. Die hohe Wohnkostendynamik der letzten Jahre hat die „Rendite“ des sozialen Wohnbaus weiter steigen lassen, wovon neben Bewohner:innen auch die öffentlichen Haushalte profitieren können.
Bei der Eigentumsförderung erscheint die derzeitige Ausgestaltung aus verteilungspolitischer Sicht wenig zielgerichtet: Wohneigentum ist stark konzentriert auf die obere Einkommenshälfte, und die Förderung scheint kaum in der Lage, die Leistbarkeit des Eigenheims für die breite Masse zu erleichtern. Hinzu kommt, dass die Wohnbauförderung bei privatem Eigentum in den letzten Jahren massiv an Bedeutung verloren hat.
Neben den inhaltlichen Aspekten ist für eine evidenzbasierte Ausgestaltung der Wohnbauförderung auch eine Verbesserung der Datengrundlagen notwendig. So erlauben es die Baupreisdaten von Statistik Austria leider nicht, seriöse Abschätzungen zu den Baupreisunterschieden zwischen den Bundesländern zu treffen – eine Sonderauswertung mittels Fernrechnen hat große Auswertungsprobleme aufgezeigt. Da die Wohnbauförderung jedoch auch die Wohnbaukosten beeinflussen dürfte, ist eine Novellierung der Wohnbaustatistikverordnung dringend notwendig.
Zur Berechnung
Da die EU-SILC-Stichprobe für Vorarlberg allein zu klein ist, wurden die Einkommensdaten mittels statistischen Matchings mit dem deutlich größeren Mikrozensus verknüpft und um Vermögensdaten aus dem HFCS ergänzt. Für jede der drei Förderschienen wird der finanzielle Vorteil der Haushalte in Euro pro Quadratmeter und Monat berechnet. Bei der Wohnbeihilfe ist das die Transferhöhe, beim Darlehen der Zinsvorteil gegenüber einer Bankfinanzierung (angenommen werden 2 Prozentpunkte), im sozialen Wohnbau der Mietvorteil gegenüber einer vergleichbaren Wohnung am privaten Markt. Um die Verteilungswirkung sichtbar zu machen, werden die Haushalte in drei gleich große Einkommensgruppen (Terzile) eingeteilt. Alle Ergebnisse werden dem österreichischen Durchschnitt gegenübergestellt und beziehen sich, wenn nicht anders angegeben, auf den Durchschnitt der Jahre 2022 bis 2024.