Der vielgepriesene sogenannte „freie“ Markt versagt, wenn es um erschwingliches Wohnen geht. Die Immobranche hat es in den letzten Jahren geschafft, in einem nie dagewesenen Betongoldrausch viel mehr zu bauen als zum Wohnen gebraucht wurde. Trotz Überangebot an Wohnungen stiegen die Mieten. Zudem wurden Bau- und Bodenpreise nach oben getrieben und Milliarden an Krediten in den Sand gesetzt. Die Folgen sind wirtschaftliche Schäden, Leerstand und gestrandete Projekte. Abhilfe kann nur der geförderte Wohnbau bringen.
Gegenwärtig meldet sich die Immobilienbranche alle paar Wochen mit der gleichen Botschaft: Die Bautätigkeit ist eingebrochen, das führe zu einem Mangel an Wohnungen und zu steigenden Mieten. Es brauche daher jetzt Maßnahmen, um die Immobilienbranche beim Neubau zu unterstützen. Der O-Ton seitens des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI) dazu: „In den Ballungszentren gibt es eine sehr große Wohnungsknappheit. (…) Wir sind in einer Angebotsdelle, aus der wir herausmüssen.“ Die Branche will Unterstützung, aber natürlich nur um den Mieter:innen zu helfen. Es kann schon stutzig machen, wenn sich die Immobranche so für die Mieter:innen einsetzt – zurecht wie sich zeigt.
Trotz Überangebots stiegen Mieten
Die neue Ausgabe der AK Stadt räumt mit den Mythen der Immobranche gründlich auf.
Berechnungen der AK zeigen, dass durch den Wohnbauboom der letzten Jahre ein Überangebot an Wohnraum geschaffen wurde. Für die Jahre 2018 bis 2024 kann für Österreich von einem geschätzten Bedarf von knapp 340.000 Wohnungen ausgegangen werden. Die Neubauleistung lag im selben Zeitraum bei über 420.000 Wohnungen. Entgegen allgemeinen Erwartungen hat dieses Überangebot jedoch nicht zu sinkenden Preisen geführt. Im Gegenteil: Im Vergleichszeitraum sind die Mietpreise bei privaten Neuverträgen um 35 Prozent und auch die Eigentumspreise um 35 Prozent gestiegen.
Bauen für Investor:innen
Bis zur Zinswende 2022 war enorm viel Geld auf dem Markt. Es war praktisch jede Wohnung zu jedem Preis verkaufbar. Gebaut wurde auf Teufel komm raus – für die Wertsteigerung und nicht für Menschen mit einem konkreten Wohnbedarf. Das hat weitere Investor:innen angezogen. Die Bodenpreise und Baupreise wurden weiter nach oben getrieben. Der durch Gier angetriebene Markt versagte völlig. Trotz Überangebot stiegen die Preise stark an. Die Errichtung neuer, leistbarer Wohnungen wurde zugunsten teurer Anlageobjekte vom Markt gedrängt. Die Wohnbaugenossenschaften fanden am freien Markt keine erschwinglichen Grundstücke mehr und häufig auch keine Baufirmen, die in ihre Kostenrahmen passten.
Der Wohnraum wurde also immer häufiger nicht zum Wohnen, sondern als Anlageobjekt produziert. Der Neubau orientierte sich entsprechend weniger am tatsächlichen Wohnbedarf als an Renditeerwartungen. Die Nationalbank hatte in dieser Zeit immer öfter vor einer Überhitzung des Marktes gewarnt. Die Warnungen der Nationalbank wurden nicht nur ignoriert, sondern sogar aggressiv bekämpft. Die Immobilienbranche hat nach immer lockereren Verschuldungsregeln gerufen, um die Kreditnachfrage und die Preise weiter nach oben zu treiben.
Ende des Betongoldrausches
Jeder Rausch hat ein Ende, meist mit einem beachtlichen Kater – im Jahr 2022 kam die Zinswende. Die Zeit der Nullzinsen war damit vorbei. Die Geldschöpfung war damit wieder begrenzt und Finanzinvestoren hatten wieder andere Möglichkeiten der Anlage. Die Immobilienbranche hat durch Gier nach Betongold jahrelang selbst die Preise für Bauen und Grundstücke nach oben getrieben. Jetzt ist sie auf ihren überteuerten Projekten sitzengeblieben. Das Wirtschaftsmagazin Trend fasst die Situation so zusammen: „Gefühlt ist die Hälfte der Marktteilnehmer out of Business, (…) und von den verbliebenen werden noch einmal 50 Prozent aufgeben müssen.“
Das Mitleid mit der Immobilienbranche hält sich aber verständlicherweise in Grenzen. Der Betongoldrausch der letzten Jahre hat Schäden für die Allgemeinheit (Signa und andere) sowie große Verwerfungen am Wohnungsmarkt mit sich gebracht: Durch die Überproduktion für leerstehende Anleger:innenwohungen hat die Immobranche Grundstückpreise und Baukosten nach oben getrieben. Jeder Preis wurde gezahlt – was sich Menschen leisten können, war egal, gebaut wurde für Investor:innen. Das hat die Produktion leistbarer Wohnungen verdrängt und die Situation für Menschen, die Wohnungen und nicht Investments brauchen, verschärft. Die selbstverschuldete Pleitewelle führte reihenweise zu gestrandeten privaten Projekten: In Stadtentwicklungsgebieten bleiben überteuert gekaufte Grundstücke unbebaut. Komplett fertig geplante und baureife Projekte liegen nun bei den Banken. Entkernte Althäuser stehen seit Jahren leer und dienen als Taubenschlag. Zu sehen ist das etwa in Wien am Neuen Landgut, in Wiener Neustadt am ehemaligen Leiner-Areal oder im dritten Bezirk mit gleich drei demolierten, leerstehenden Häusern in der Barichgasse. Bau- und Bodenpreise sinken jetzt wieder. Es entsteht jedoch der Eindruck, dass viele dieser Pleiteprojekte von den jetzigen Besitzern noch gehortet werden, um die spekulativen Verluste zu begrenzen. In dieses Bild passt auch die aktuelle Kampagne der Immobranche.
Wohnbauförderung schafft leistbare Mieten
Das Fazit der AK lautet: Wir brauchen nicht die Produktion billiger Schlagzeilen und wir müssen auch nicht mehr bauen – wir müssen das Richtige bauen: Es braucht mehr Wohnungen, die dem Markt dauerhaft entzogen sind und keine Wohnungen zum Anlegen. Vermeintliche „Marktgesetze“ – mehr Angebot würde die Preise senken – helfen uns dabei nicht. Was hilft, ist eine gezielte Bodenpolitik, mehr geförderter Wohnbau und eine wirksame Abgabe auf Wohnungsleerstand.